Aluguel desacelera, mas alta de 9,16% supera mais que o dobro da inflação em 12 meses

O preço dos novos aluguéis residenciais voltou a perder velocidade em agosto. Os valores avançaram 0,55% no mês, abaixo da alta de 0,70% registrada em julho, enquanto a inflação oficial medida pelo IPCA foi na direção contrária, com uma deflação de 0,32% no período, como mostra o Índice FipeZAP de Locação Residencial.

Mas a desaceleração ainda está longe de representar alívio para quem procura um imóvel. De janeiro a agosto, os aluguéis acumulam alta de 6,56%, mais que o dobro do IPCA de 3,11%. Em 12 meses, o Índice FipeZAP de locação avançou 9,16%, ante inflação de 4,22%. O IGP-M, tradicionalmente utilizado como referência em contratos imobiliários, acumulou apenas 2,16% no mesmo período.

Os dados foram levantados pela Fipe em parceria com o Grupo OLX, a partir de anúncios de apartamentos prontos para locação em 36 cidades, entre elas 22 capitais. Mas o fator importante é que o indicador acompanha os preços anunciados para novos aluguéis, e não os reajustes dos contratos que já estão em vigor. Por isso, funciona como um termômetro mais imediato da relação entre oferta e procura por moradia.

Para Mariangela Silva, economista do Grupo OLX, os resultados recentes podem indicar uma moderação no ritmo de crescimento, mas ainda não permitem falar em reversão da tendência de valorização. “Apesar da desaceleração observada na variação mensal, os dados ainda mostram um mercado de locação residencial ainda aquecido”, afirma.

A economista chama atenção para um componente que ajuda a explicar por que o aluguel pode continuar pressionado mesmo em um ambiente de desaceleração da inflação: o custo elevado do crédito imobiliário.

Com juros altos e menor acesso ao financiamento, parte das famílias que poderia migrar do aluguel para a casa própria tende a postergar a compra. Na prática, permanece por mais tempo disputando os imóveis disponíveis para locação. “Os juros elevados e o crédito imobiliário mais restritivo pode postergar a decisão de compra de parte das famílias e manter essa demanda no mercado de locação”, explica Mariangela.

Isso ajuda a entender por que a inflação e o preço dos novos aluguéis podem percorrer trajetórias tão diferentes. Enquanto o IPCA acompanha uma cesta ampla de produtos consumidos pelas famílias, a formação do preço da locação responde diretamente à velha lei do mercado, da oferta e demanda. Quando muita gente busca determinado tipo de imóvel e a oferta não acompanha esse movimento, a desaceleração da inflação geral não necessariamente se traduz em aluguel mais barato.

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Desaceleração

A trajetória recente mostra que o mercado efetivamente começa a tirar o pé do acelerador. Em agosto, o avanço médio de 0,55% foi inferior aos 0,70% de julho. Em 12 meses, a alta de 9,16% também está abaixo dos 9,44% registrados pelo índice no fechamento de 2025 e muito distante dos aumentos de 16,16% em 2023 e 13,50% em 2024. A série histórica, portanto, mostra uma perda de força em relação ao período de forte valorização observado nos últimos anos.

Mas desacelerar significa subir mais devagar, não cair. Essa diferença é particularmente relevante para o inquilino. Mesmo perdendo força, os novos contratos continuam sendo ofertados em valores que avançam mais rapidamente que a inflação e, portanto, seguem pressionando o orçamento de quem precisa mudar de imóvel ou renegociar sua condição de moradia.

A alta também continua bastante disseminada. Em agosto, 27 das 36 cidades monitoradas registraram aumento nos preços. Entre as 22 capitais, 16 ficaram no campo positivo. Vitória apresentou a maior elevação mensal, de 4,01%, seguida por Campo Grande, com 3,85%, e Natal, com 2,82%. Na outra ponta, Aracaju registrou queda de 2,20%, Belém recuou 0,80% e Brasília, 0,79%.

Campo Grande lidera alta

O mapa dos aluguéis também revela mercados locais em momentos muito diferentes. No acumulado de 2026, Campo Grande lidera entre as capitais, com valorização de 16,25%, seguida por Natal, com 13,84%, Aracaju, com 13,57%, e Fortaleza, com 12,32%. O Rio de Janeiro aparece logo depois, com 11,04%. São Paulo registra uma alta bem mais moderada, de 4,27%.

No período acumulado de 12 meses, o desenho muda. Aracaju assume a liderança, com avanço de 21,61%, seguida por Fortaleza, com 16,81%, Natal, com 16,60%, Teresina, com 15,81%, e Vitória, com 14,65%. Todas as 22 capitais pesquisadas apresentam alta nesse intervalo.

A diferença entre as cidades reforça a importância da oferta local. Segundo Mariangela, nas regiões onde a demanda por moradia permanece elevada, diante de uma oferta menor, a tendência é de maior sustentação aos preços.

Há ainda casos que mostram por que é preciso evitar conclusões a partir de apenas um mês. Campo Grande, por exemplo, acumula a maior valorização entre as capitais em 2026, mas registra alta de somente 1,87% em 12 meses. Aracaju, por sua vez, caiu 2,20% somente em agosto, embora ainda apresente a maior valorização em 12 meses, de 21,61%.

Maior valorização

Quando os imóveis são separados pelo número de dormitórios, outros cenários aparecem. As unidades de dois quartos tiveram a maior valorização em 12 meses, de 10,25%, acima dos 9,16% da média do índice. Os imóveis de três dormitórios avançaram 9,65%; os de um quarto, 8,50%; e aqueles com quatro ou mais dormitórios, 6,42%.

Já o preço por metro quadrado segue mais alto justamente nos apartamentos de um dormitório: R$ 72,41 por metro quadrado, bem acima da média de R$ 54,47 por metro quadrado. Os imóveis de dois quartos aparecem a R$ 51,13 por metro quadrado, os de três, a R$ 46,86, e os de quatro ou mais dormitórios, a R$ 48,28 por metro quadrado.

Para Mariangela, os números apontam para uma procura relevante por unidades pequenas e intermediárias, capazes de atender públicos diferentes, de pessoas que moram sozinhas e casais a pequenas famílias, estudantes e profissionais interessados em morar perto de áreas com maior concentração de emprego, serviços e transporte.

Há também uma aparente contradição que ajuda a explicar o sucesso dos compactos. O preço do metro quadrado pode ser mais elevado, mas a área menor reduz o valor total necessário para alugar o imóvel. “Mesmo com um preço mais elevado por metro quadrado, a área menor pode resultar em um ticket total de locação mais acessível do que o de unidades maiores na mesma região”, diz a economista.

Os dois dormitórios, por sua vez, podem ocupar uma espécie de meio-termo do mercado, oferecendo mais espaço que um compacto sem necessariamente levar o inquilino ao custo de unidades maiores. Isso ajuda a explicar por que justamente esse tipo de imóvel lidera a valorização acumulada em 12 meses.

São Paulo tem aluguel mais caro

O preço médio dos anúncios monitorados pelo FipeZAP chegou a R$ 54,47 por metro quadrado em agosto. Entre as capitais, São Paulo permanece na liderança, com R$ 65,36 por metro quadrado, mas Recife já aparece muito próxima, a R$ 64,19 por metro quadrado. Na sequência estão Belém, com R$ 62,15; Rio de Janeiro, com R$ 61,40; e Florianópolis, com R$ 61,19.

Entre todas as 36 cidades acompanhadas, porém, o maior preço não está em uma capital. Barueri, na Grande São Paulo, chega a R$ 71,92 por metro quadrado, acima inclusive da capital paulista. Santos aparece com R$ 60,30 por metro quadrado. Na ponta inferior da pesquisa estão Pelotas, com R$ 20,73, São José do Rio Preto, com R$ 29,50, e Teresina, a R$ 32,51.

Leia Mais: Aluguel residencial medido pela FGV sobe 0,29% em agosto, após alta de 0,66% em julho

Rentabilidade

Para quem está do outro lado do contrato, a conta é outra. O proprietário quer saber quanto um imóvel consegue gerar de renda em relação ao seu valor de mercado. O rental yield médio calculado pelo FipeZAP ficou em 6,14% ao ano em agosto. O indicador é obtido a partir da relação entre o preço médio mensal de locação e o preço médio de venda do imóvel, anualizada pelo índice.

A rentabilidade é maior justamente nos imóveis de um dormitório, chegando a 6,77% ao ano. Cai para 6,46% nos apartamentos de dois quartos, 5,58% nos de três e 4,85% nas unidades de quatro ou mais dormitórios.

Mariangela explica que isso não significa necessariamente que os imóveis das cidades com maior yield estejam se valorizando mais. “O rental yield permite observar o retorno potencial que o proprietário obtém com a locação em relação ao valor de venda do imóvel”, diz.

Os dados mostram que, entre as capitais, Recife apresenta o maior retorno estimado, de 8,40% ao ano, seguida por Cuiabá, com 8,28%, Belém, com 8,12%, Natal, com 8,06%, e Manaus, com 7,92%. Na outra ponta estão Vitória, com 4,27%, Curitiba, com 4,90%, e Fortaleza, com 4,98%.

A comparação traz a conclusão de que aluguel caro não é sinônimo de aluguel mais rentável para o proprietário. São Paulo possui o maior preço por metro quadrado entre as capitais, mas seu yield é de 6,42% ao ano, abaixo de Recife, Cuiabá e Belém, entre outras cidades. Isso acontece porque a rentabilidade depende da relação entre duas pontas: quanto custa comprar o imóvel e quanto é possível obter com sua locação.

Mesmo assim, o FipeZAP mostra que o retorno médio de 6,14% ao ano permanece inferior à taxa real de juros de referência projetada para os 12 meses seguintes. Ou seja, apesar da valorização dos aluguéis, a renda obtida apenas com a locação ainda enfrenta a concorrência de aplicações financeiras em um ambiente de juros elevados.

E essa comparação não encerra a conta do investidor, como ressalta Mariangela, porque a decisão precisa considerar também eventual valorização do imóvel, custos de manutenção, períodos sem inquilino e os objetivos de cada proprietário.

No fim, os números de agosto mostram dois lados do mesmo mercado. Para o inquilino, a boa notícia é que os preços estão perdendo velocidade. A menos favorável é que ainda avançam muito acima da inflação. Para o proprietário, a alta sustenta a renda do aluguel, mas nem sempre produz retorno suficiente para superar alternativas financeiras.